קישון נ' חברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ ואח'

פסק דין

התובעים התקשרו עם הנתבעת 1 בהסכם מיום 22.10.1981 במסגרתו רכשו ממנה מגרש בישוב גני מודיעין (המצוי בחלקות 13 ו-35 בגוש 5 של אדמות הכפר ניעלין וחלקה 74 בגוש 2 של אדמות הכפר אל מידיה; להלן: "גני מודיעין" או "הישוב"). בעקבות הגרלה שנערכה בשנת 1984 הוקצה להם מגרש 108 בישוב. בשנת 2009 מכרה הנתבעת 2 את מגרש 108 לנתבעים 4-3 (להלן: "גירון"). בין גירון לנתבע 6 (להלן: "הממונה") נחתם חוזה חכירה, וזכויותיהם במגרש נרשמו אצל הממונה ביום 25.8.09. גירון החלו בהקמת בית גדול מימדים על המגרש. בחודש ינואר 2010 גילו התובעים, לטענתם, כי בית נבנה על מגרשם, וזאת רק לאחר שנבנו כבר שתי קומות של שלד הבית. לפיכך הגישו את התביעה שלפני. בגדרה עתרו לכך שיינתן סעד הצהרתי לפיו זכויותיהם עדיפות על זכויות גירון, כי ינתן צו לפיו חוזה החכירה עם גירון יבוטל וכי במקומו יחתום הממונה על חוזה חכירה עימם. כן עתרו למתן צו לפיו הנתבעים 4-1 יהרסו את המבנה שבנו גירון על הנכס.

המחלוקת בין הצדדים בקליפת אגוז

התובעים טענו בכתב התביעה כי רכשו את זכות הבעלות בקרקע בחוזה שנכרת בינם לבין הנתבעת 1, וכי הם זכאים להירשם כחוכרים לדורות במגרש 108 (להלן: "המגרש"). לשיטתם גובר ההסכם שכרתו עם הנתבעת 1 על כל הסכם מאוחר בזמן שנכרת בין הנתבעות 2-1 (שיכונו לצורך הנוחות להלן: "החברה" או "שכונות") לבין גירון. לטענתם לא בוטל ההסכם עימם מעולם, ומכירת המגרש לאחרים אינה אלא בגדר נסיון של שכונות להתעשר על חשבונם. הם טוענים כי שכונות עשו יד אחת עם גירון לנשלם מהמגרש, וכי העסקה המאוחרת בין שכונות לגירון נכרתה תוך ידיעה על זכויות התובעים בנכס ולא ניתן לטעון לתום-לב מצדם של גירון.

עם התקדמות ההליכים הוסיפו התובעים וטענו שלגירון אין עוד זיקה למגרש. לטענתם הגיעו שכונות וגירון להסכמה לאחר הגשת התביעה ולפיה יועברו לגירון הזכויות במגרש 142 חלף מגרש 108.

שכונות טענו כי התובעים לא שעו לדרישות לתשלום דמי פיתוח עבור המגרש שנשלחו אליהם מטעם שכונות במרוצת השנים. שכונות טוענות כי ביטלו את החוזה עם התובעים לאחר שאלה התעלמו מדרישות שנשלחו אליהם לתשלום דמי הפיתוח בשנים 2001 ו- 2002 ומפנייה נוספת משנת 2003, וזאת בהתאם לזכותם על פי הוראת סעיף 14 לחוזה המכר שנחתם בין התובעים לשכונות.

לטענת שכונות, פנו גירון ליואל עמרני (מנהל שכונות) בשנת 2007 והתעניינו ברכישת מגרש 142 שבבעלותו הפרטית. בין עמרני לגירון נחתם ביום 5.8.07 הסכם למכירת מגרש 142 לגירון. הסכם זה בוטל בשנת 2009, לאחר שהתברר שלא ניתן לחתום על חוזה חכירה עם הממונה בעניין מגרש 142. חלף חוזה זה נחתם בשנת 2009 זכרון דברים ולאחר מכן חוזה בין הנתבעת 2 לבין גירון, בגדרם נמכר לגירון מגרש 108. בגין מכירה זו נערך חוזה חכירה בין הממונה לגירון, וזכויותיהם בנכס נרשמו אצל הממונה.

גירון טוענים כי רכשו את מגרש 108 בתום-לב ובתמורה, לאחר ששכונות ויואל עמרני הציעו להם מגרש זה כמגרש חלופי ל-142. בשל הבעיות שהתעוררו בנוגע לחתימת חוזה חכירה בנוגע למגרש 142 דרשו גירון בעת המשא ומתן בנוגע לרכישת מגרש 108 כי תחילה ייערך זכרון דברים בלבד, ורק לאחר שייחתם חוזה חכירה עם הממונה ייחתם הסכם מכר בנוגע למגרש. כך אכן נעשה. עוד טענו גירון כי בפועל ערכו תכניות בנייה למגרש 142 ואף השלישו כסף בידי חברת בנייה בנוגע לאותו מגרש. לאחר שנאלצו לבטל את העסקה בעניין מגרש 142, ערכו תכניות חדשות עבור מגרש 108 והחלו בבנייה. יובהר כי גירון התגוררו בארה"ב מאז נישואיהם בשנת 2003 ועד לחודש יולי 2012. החוזים בנוגע לרכישת המגרשים נערכו בחלקם בארץ ובחלקם בחו"ל, ואילו המעקב אחר הבנייה נעשה ברובו מרחוק לטענתם. גירון טוענים כי לא ידעו ואף לא יכלו לדעת על קיום זכויות כלשהם לתובעים. מאחר וזכותם נרשמה הרי שזכויותיהם במגרש גוברות על כל זכות שהיתה לתובעים, אם היתה להם זכות במגרש בעת שזה נמכר לגירון. עוד טענו כי בכל מקרה עולה שווי הבנייה שעשו על שווי המקרקעין, שאין חולק כי אינם מוסדרים, וגם מטעם זה זכותם עדיפה.

בתחילת הדרך יוצגו שכונות וגירון יחדיו. לאחר פיצול הייצוג בין הנתבעים העלו גירון את הטענה לפיה הדין החל על התובענה הוא דין האזור, ולפיו לא רכשו התובעים כל זכות במגרש.

גירון ושכונות הכחישו את הטענה לפיה קיבלו גירון זכויות במגרש 142 חלף הזכויות במגרש 108. הם טענו כי גירון מתגוררים כיום בשכירות במחצית מהבית הדו משפחתי שהקים עמרני במגרש 142.

הנתבע 5, כונס הנכסים של הפרויקט כולו (כפי שיובהר להלן), הבהיר בכתב הגנתו כי הטענות שהועלו כנגדו בכתב התביעה אינן אלא העתק של טענות הנוגעות לתיק הכינוס של האזור בו מצוי המגרש, שהועלו במסגרת הליכים אחרים, ואין להן כל נגיעה לסכסוך שבין התובעים לנתבעים. לגוף העניין הבהיר כי אין לו עמדה בסכסוך בין הצדדים, אולם לשיטתו יש להתנות חתימה על חוזה חכירה עם התובעים באישורו לפיו שילמו התובעים את דמי הפיתוח שנדרשו על ידו. בהמשך ההליכים שב בו הכונס מדרישה אחרונה זה, וזאת לאחר שמותבים מספר דחו בקשות דומות שלו להתנות חתימת חוזי חכירה באישורו לפיו שילם דמי פיתוח.

הממונה הודיע שיכבד כל החלטה שתינתן על ידי בית המשפט בנוגע לסכסוך שבין התובעים לגירון. בכתב הגנתו לכתב התביעה המתוקן הבהיר הממונה כי מדובר באדמות המנוהלות על ידי המדינה (לבקשת שכונות והרוכשים) וכי לא הוא אמור לבצע את הרישום אלא החברה המשכנת. לאחר העלאת הטענות בנוגע לדין החל על התובענה, הודיע הממונה כי גם לשיטתו הדין החל הוא דין האזור.

על ההליכים

התובענה הוגשה בחודש אפריל 2010 במתכונת של המרצת פתיחה, כנגד הנתבעים 4-1 וכנגד הממונה. לבקשת התובעים ניתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים להיכנס לנכס, לבצע בו פעולת בנייה או כל פעולה אחרת ולבצע כל דיספוזיציה בזכויות שבנכס (החלטות מיום 15.4.10 ומיום 19.4.10).

בעקבות דיון מקדמי שהתקיים בתובענה שונה המתווה הדיוני. התובענה הוגשה כתביעה אזרחית וצורף לה הנתבע 5, המשמש ככונס הנכסים של "הגבעה המערבית" בישוב, בה מצוי המגרש מושא התובענה. כן ניתנה החלטה המאפשרת לתובעים לפצל את סעדיהם. כתב התביעה הומצא לנתבעים 4-3, שהתגוררו בחו"ל באותה עת, בחודש מאי 2011. הודעה על ביצוע ההמצאה נמסרה לבית המשפט בתחילת 2012. בפרק זמן זה תוקן כתב התביעה תוך הוספת טענות לפיהן על הממונה לפעול לרישום הזכויות. כתב ההגנה מטעם גירון הוגש בחודש פברואר 2012. בחודש אוקטובר 2012 הוגש כתב הגנה מתוקן מטעם גירון, בו נטען כי הדין החולש על העסקאות הוא דין האזור ולא ניתן להחיל על הסכסוך בתובענה, שעניינו בזכויות קניין, את חזקת שוויון הדינים. לאחר שהוגשו ראיות הצדדים הגיעו הצדדים לכלל הסכמה דיונית, במסגרת קדם המשפט מיום 27.2.13, ולפיה הטענות בנוגע לדין המהותי החל על העסקאות לא ידונו כטענות סף ויישמרו לשלב הסיכומים. בקשת התובעים להגיש כתב תביעה מתוקן בשלישית ובו התייחסות סדורה לשאלת הדין החל התקבלה, ולנתבעים ניתנה האפשרות להגיש כתבי הגנה מתוקנים, כאשר הובהר ששאלת ההוצאות בגין תיקון כתבי הטענות תידון בהמשך ההליכים. לאחר עוד אי אלו הליכי ביניים ניתנה החלטה ולפיה יישמעו עדויות התובעים ביום 12.3.14, עדויות הנתבעים ביום 19.3.14, וסיכומים בעל-פה יישמעו ביום 6.4.14 לאחר שהצדדים יגישו עיקרי טענותיהם בכתב. כך אכן נעשה.

מטעם התובעים העידו התובע, משה קישון (רעיתו, עו"ד בתיה קישון, הגישה את התצהירים המצורפים להמרצת הפתיחה, לסעד הזמני ולבקשות האחרות במסגרת התובענה, אך לא הגישה תצהיר עדות ראשית); עו"ד אריאל גלעדי (להלן: "עו"ד גלעדי"), שייצג את התובעים ביחד עם עו"ד גדנסקי והתפטר מהייצוג כדי שיוכל להעיד מטעמם; השמאי מאיר פינקלשטיין שהתייחס לשווי המגרש נכון לחודש אפריל 2013, מועד עריכת חוות-דעתו; וכן הגב' רחל אבן-ספיר ומר ישי אדמוני שנשלחו על-ידי עו"ד גלעדי לנסות ולדלות מפי בני הזוג גירון פרטים בנוגע לטענת התובעים לפיה גירון רכשו את מגרש 142 חלף מגרש 108. שני עדים אלה ביצעו פעולת חקירה לכל דבר, כשהם מקליטים בסתר את שיחותיהם עם בני הזוג גירון. כן זימנו התובעים את הגב' גירון (הנתבעת 3) לעדות מטעמם.

מטעם הנתבעות 2-1 העיד יואל עמרני, מנהל שכונות. מטעם גירון העידו הנתבע 4 עצמו; עו"ד דניאל קרמר, שהגיש חוות-דעת כמומחה במשפט האזור; והשמאי יואל גבריאל, שהתייחס בחוות-דעתו לערך המגרש במועד רכישתו על ידי גירון (14.6.09) ובמועד הגשת התביעה לבית המשפט (15.4.10). הנתבע 5, כונס הנכסים, הסתפק בעדותו שלו, ואילו מטעם הנתבע 6 (הממונה) העיד עו"ד יעקב שטיינמץ, היועץ המשפטי של הממונה.

לבד מעדים אלה הוגשו תעודות עובד ציבור של יצחק ווגנר, מנהל מחלקת הגביה בעירית מודיעין עילית, בעניין גביית הארנונה במגרשים 108 ו-142, ועורך התעודה אף נחקר בעניין זה; של שרית צולשין, ממחלקת הנדסה בעירית מודיעין עילית, בעניין הגשת היתרי בניה בנוגע למגרשים אלה; ושל גיל קובץ, ממיסוי מקרקעין ומס רכוש, בנוגע לעסקאות שדווחו במגרשים 108 ו- 142.

כדי להקל על מרוצת הקורא יובהר כי בתחילה ידונו עובדות הרקע, שרובן ככולן אינו שנוי במחלוקת, בסדר הכרונולוגי של ההתרחשויות. לאחר מכן ידונו טענות הצדדים, ככל שהדבר נחוץ לצורך ההכרעה בתובענה וככל שאלה לא נסקרו לעיל. או אז יבחנו עובדות חדשות ומהותיות שנחשפו רק במהלך שמיעת הראיות, והשלכת עובדות אלה על הדיון בתובענה. לאחר כל אלה ידונו יתר הטענות והשאלות המשפטיות שיוותרו שנויות במחלוקת, ככל שיהא בכך צורך על רקע הקביעות שייעשו עד לאותו שלב.

עובדות הרקע